FOCUS SUR LA LOI ALUR : éléments d’informations

loi_alurPénurie de logements, hausse sans précédent des prix de l’immobilier et des loyers, développement de pratiques abusives chez certains professionnels du secteur : les Français rencontrent aujourd’hui de grandes difficultés pour se loger. C’est pourquoi, l’accès au logement est une priorité pour le Gouvernement. Une priorité qui prend toutes ses formes avec le vote de la loi ALUR (accès au logement et urbanisme rénové).

1 – Réguler le marché de l’immobilier

a-     Favoriser l’accès au logement

               Cette loi prévoit tout d’abord de réguler le marché de l’immobilier avec comme mesure phare, l’encadrement des loyers. Un locataire sur cinq du parc privé dépense plus de 40 % de ses revenus pour se loger. Ces loyers très élevés sont la conséquence d’un marché livré à lui-même depuis des années. En créant dans la loi un mécanisme d’encadrement des loyers, le Gouvernement va pouvoir éliminer les excès, contenir l’évolution des prix et protéger le budget des Français. La loi ALUR va encadrer les loyers avec un mécanisme qui repose sur la fixation d’un loyer de référence au mètre carré fixé par le préfet du département, ou par l’intercommunalité si cette compétence lui est déléguée, à partir de la médiane des loyers observés pour une catégorie de bien (T1, T2, T3, etc.) et le quartier concernés. La loi prévoit que les loyers au mètre carré pour les biens équivalents et situés dans le même quartier ne pourront excéder ce loyer de référence majoré de 20 % au maximum – le préfet pouvant décider d’un plafond plus bas. Ce loyer de référence majoré déterminera le niveau au-dessus duquel les loyers seront jugés excessifs et pourront baisser. En dessous du loyer de référence majoré, le loyer reste fixé librement. Un loyer de référence minoré sera aussi fixé par le préfet et ne pourra être supérieur au loyer de référence diminué de 30 %. Il correspond au seuil en-dessous duquel les loyers peuvent être considérés comme manifestement sous-évalués au regard du marché. Ce dispositif s’appliquera à la fois, à tous les nouveaux contrats de location signés dès la promulgation de la loi, mais aussi, au moment du renouvellement du bail concernant les contrats de location en cours.  De plus, l’accès à la location sera simplifiée avec notamment une diminution à 1 mois du préavis pour les logements en zone tendue, la création d’un statut de la colocation ou encore un étalement possible du paiement des arriérés de charges.

b-     De nouvelles règles aux intermédiaires immobiliers

               Les seuls loyers ne sont pas l’unique cause de l’augmentation sans précédent des prix du logement. Il convient également de réguler deux autres domaines relativement encore opaques et injustes : les frais payés par les locataires aux agents immobiliers, ainsi que l’activité des syndics qui sera mieux encadrée au bénéfice des copropriétaires

               image_juridiqueConcernant les frais d’honoraires d’agence, qui constituent aujourd’hui, un frein important à l’accès au logement, la loi ALUR propose de les réduire et de les encadrer. Il est notamment prévu que le bailleur prenne en charge la totalité des frais liés à la mise en location de son bien, à l’exception de quatre prestations qui bénéficient aux deux parties et donc la prise en charge sera partagée entre le bailleur et le locataire à savoir, l’organisation de la visite, la constitution du dossier du locataire, la réalisation de l’état des lieux et la rédaction du bail. Le montant total des frais imputés au locataire ne pourra excéder celui des honoraires payés par le bailleur et sera inférieur ou égal à un plafond, qui sera fixé par décret, après une concertation avec les associations de consommateurs et les syndicats professionnels. Dans les zones tendues, le montant des honoraires à la charge du locataire sera divisé au moins par deux. De plus, et afin de renforcer le contrôle des copropriétés sur les frais de syndic et permettre une plus grande transparence, la loi prévoit d’encadrer les tarifs en instaurant une forfaitisation des actes, ou encore, d’améliorer la mise en concurrence.

2 – Des règles d’urbanisme modernisés

a-     Densification des zones urbaines

               La loi ALUR intervient également dans tout ce qui concerne l’urbanisme avec une vision moderne, fidèle aux exigences et impératifs qui sont les siens aujourd’hui. Il s’agit notamment de densifier les zones urbaines, pour construire là où sont les besoins (densification des zones pavillonnaires, modernisation du droit de préemption,..) luttant ainsi contre l’étalement urbain. Un étalement dû également à des zones classées ‘à urbaniser’ par les collectivités locales alors que celles-ci ne font état d’aucun aménagement ; les parkings des surfaces commerciales sont également visées (la superficie des parkings représentera au maximum les ¾ de la surface bâtie).

b-     Modernisation des règles d’urbanisme et participation citoyenne renforcée

               Jusqu’à présent, il revenait aux partisans du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) de se mobiliser et faire campagne. Désormais, l’intercommunalité est la règle, et non plus l’exception. La loi ALUR instaure le transfert automatique de la compétence PLU aux intercommunalités (communautés de communes et d’agglomération) selon les modalités suivantes :

- Ce transfert intervient au terme d’un délai de trois ans suivant la promulgation de la loi ;

- Un mécanisme de minorité de blocage, qui doit rassembler un quart des communes représentant au moins 20 % de la population d’une communauté ;

- Une clause de revoyure prévoit que le conseil communautaire et les communes délibèrent sur le transfert de compétence au niveau intercommunal à chaque fois qu’il est renouvelé.

               La loi ALUR place également la participation des citoyens comme étant un enjeu de premier plan. Ainsi, sera notamment mise à disposition du public, une modalité de concertation dès l’avant-projet et tout au long de la procédure, ce qui constituera une alternative à l’enquête publique qui arrivent bien souvent trop tard.

3 – Une loi qui sécurise les propriétaires, protège les locataires et accompagne les nouvelles formes d’habitats

a-louera-     La garantie universelle des loyers (GUL)

La loi ALUR instaure une garantie universelle des loyers destinée à offrir une sécurité plus élargie aux acteurs du marché du logement, notamment les propriétaires et les locataires. Avec la GUL, la loi prévoit entre autres, de protéger les propriétaires contre les risques d’impayés (un remboursement total pour les propriétaires qui pratiqueront un loyer inférieur à celui de référence), d’encourager la mise en location des logements vacants, de faciliter l’entrée des locataires dans le logement, ou encore avec l’amélioration de la prévention des expulsions. A ce titre, la trêve hivernale des expulsions, est prolongée de 15 jours sur une période allant désormais du 1er novembre au 31 mars.

b-     Lutter contre l’habitat indigne

Trop de logements proposés sont dans des états intolérables. On les estime au nombre de 500 000 en France. Le Gouvernement entend améliorer l’efficacité des dispositifs existants afin de contraindre plus fortement les bailleurs à réaliser les travaux qui leur ont été prescrits et donner un coup d’arrêt aux activités des marchands de sommeil. Pour cela, la loi prévoit une astreinte financière de 1 000 € par jour pour les propriétaires qui refuseraient de faire les travaux prescrits ou mettraient trop de temps à les faire  ou encore, la suspension des allocations logements versées aux bailleurs le temps qu’ils réalisent les travaux.

c-      Accompagner les nouvelles formes d’habitats

De nouveaux modes d’habitat se développent. La loi ALUR se veut novatrice dans ce domaine en en reconnaissant le plus possible comme par exemple l’habitat participatif. Ce mode d’habitat désigne des projets de logements où les habitants d’un immeuble neuf ou d’un ensemble de maisons groupées participent en amont à la définition et à la conception de leur logement et des espaces partagés, ainsi qu’à sa gestion quotidienne une fois installés. Cette loi précise également, le statut des habitations légères (roulotte, yourte, mobile home) qui souffre aujourd’hui d’un vide juridique. Enfin, elle donne aussi plus de transparence et de simplification dans le système d’attribution des logements sociaux dont le pourcentage passe de 20 à 25%.